Preguntas Frecuentes sobre su Crédito Hipotecario

1. ¿Cuándo cancelo mi primer dividendo?

El primer dividendo se cancela al mes subsiguiente a la firma de la escritura. En caso de ser solicitado con meses de gracia, el dividendo se cancelará en la fecha pactada con el ejecutivo.

2. ¿Por qué mi primer dividendo puede ser mayor a los siguientes?

El primer dividendo será mayor a los otros debido a que contempla la prima acumulada de los seguros desde la fecha de la escritura.

3. ¿Cuándo vence mi dividendo?

Los dividendos vencen el primer día de cada mes. Sin embargo el Banco le otorga un periodo de gracia para el pago de los dividendos de manera que pueda pagar sin recargo alguno, hasta el día 10 de cada mes.
Si eventualmente paga el dividendo después de ese periodo de gracia, es decir a partir del día 11, se le generarán intereses moratorios a partir del día primero del mes. Adicionalmente si paga el dividendo después del día 20 de ese mismo mes, se generarán gastos de cobranza extrajudicial a partir de la fecha de vencimiento.

4. ¿De qué se compone mi dividendo?

El dividendo se compone de: Amortización de Capital, Interés mensual y Seguros contratados.

5. ¿Cuál es la tasa final de mi Crédito Hipotecario?

La tasa final del crédito hipotecario es la que se encuentre vigente a la fecha de la escritura. Por lo tanto, podría variar respecto a la tasa de la simulación.

6. Tengo un crédito a tasa mixta. ¿Cuándo viene el cambio de tasa?

Esto dependerá de los años en que se encuentre pactado el cambio de tasa fija a tasa mixta y considerará para el cálculo del Interés la sumatoria del "spread" del banco más la tasa "TAB* (UF a 360 días)" al 4° día hábil del mes anterior al cumpleaños del crédito. (*) La tasa TAB puede ser consultada en www.abif.cl

7. Mi crédito es con Dividendo + Bajo, ¿Cuándo cambiará mi dividendo?

Le recordamos que las primas de los seguros de las primeras 48 o 60 cuotas (dependiendo del producto contratado) son canceladas a través de un crédito complementario, el que se otorga al mismo plazo y tasa del Crédito Hipotecario principal. A partir del dividendo 49 o 61 (dependiendo del plazo estipulado en la escritura) se comenzará a cancelar mensualmente las primas, lo que generará un incremento en su dividendo.

8. ¿Cuáles son los seguros que puedo contratar para mi Crédito Hipotecario?
  • Seguro Desgravamen: cubre el saldo insoluto de la deuda del crédito ante muerte natural o accidental del asegurado.
  • Seguro Desgravamen + ITP 2/3: cubre el saldo insoluto de la deuda del crédito ante muerte natural o accidental y de invalidez total o permanente 2/3 (pérdida irreversible y definitiva, de a lo menos 2/3 de la capacidad física o intelectual).
  • Seguro Incendio y Sismo: Se indemnizará según sea el caso por las pérdidas o daños físicos, causados por la acción directa e inmediata de cualquiera de los riesgos, cubriendo el valor de la tasación de la propiedad. Excluye el terreno, el seguro de incendio es obligatorio.
9. Compré mi propiedad a un tercero. ¿Cuáles son los plazos de pago al vendedor?

Los plazos de pago al vendedor son aproximadamente de 45 días luego de la firma de escritura por todas las partes involucradas.

10. ¿Cuál es la vigencia de una escritura post firma?

El repertorio de una escritura tiene una vigencia de 60 días, desde la firma de una de las partes. Luego de este plazo se anula el repertorio y la escritura debe realizarse nuevamente (considerando todos los gastos asociados).

11. ¿Cuánto demora en llegar mi escritura y quien debe entregármela?

La escritura se despacha aproximadamente 90 días despuús de la inscripción en el CBR y será enviada directamente a su domicilio, previo contacto.

12. ¿En qué casos se debe realizar una rectificación de mi escritura?

Los casos más frecuentes que necesitan una rectificación son los siguientes:

  • Error en los nombres de los compradores o vendedores.
  • Rol de la propiedad incorrecto.
  • Dirección de la propiedad.

Para estos casos el cliente debe acercarse directamente al Servicio al Cliente Hipotecario, ubicado en Agustinas 920, piso 3 y solicitar la rectificación con cualquiera de los ejecutivos. Los plazos dependerán del tipo de rectificación que se solicite.

13. ¿Qué debo hacer una vez que termino de cancelar mi Crédito Hipotecario?

Una vez que termina de cancelar su crédito hipotecario podrá solicitar el alzamiento de la hipoteca directamente con su ejecutivo de cuentas o a través del Área de Servicio al Cliente Hipotecario, ubicado en Agustinas 920, piso 3.

14. ¿Puedo realizar prepagos parciales o totales a mi Crédito Hipotecario?

La circular 3.511, dictada por la SBIF, detalla instrucciones a los Bancos relativas a Pagos y Prepagos de Operaciones hipotecarias vigentes. Estas son:

Condiciones para efectuar un Prepago Parcial:

Para los prepagos parciales aplican las condiciones y restricciones señaladas en cada escritura de Crédito Hipotecario. En caso de que ésta no diga nada debe tener presente lo siguiente:

  • Todo prepago parcial disminuye proporcionalmente el monto del cada uno de los dividendos restantes sin alterar el plazo residual del crédito.
  • Para créditos con mutuos hipotecarios con recursos propios, el costo de prepago equivale a:

  • Créditos Hipotecarios mayores a UF 5000, 3 meses de interés.
  • Créditos Hipotecarios menores a UF 5000, 1,5 meses de interés.

Para aquellos créditos con emisión de letras hipotecarias, no se puede pre pagar en los meses en que deba efectuarse el sorteo de letras. Consulte con su ejecutivo de cuentas los meses a que corresponde en su caso en particular.

Condiciones de Prepago Total:

Si el cliente quiere pre pagar totalmente su crédito hipotecario, puede optar por las siguientes modalidades.

Pago por Caja Sucursales Banco:

  • No puede pre pagar en períodos de gracia inicial ni de carencia intermedia.
  • En caso de Crédito Hipotecario en Letras no es posible pre pagar en los meses en que deba efectuarse sorteo de letras. Consulte con su ejecutivo de cuentas los meses a que corresponde en su caso en particular.
  • Una vez cancelada la totalidad de su deuda hipotecaria, recuerde pedir Alzamiento de su Garantía. Tenga presente que la escritura de alzamiento tiene un costo el que debe ser asumido por Usted. El procedimiento completo se encuentra en www.santander.cl en Derechos del Consumidor y Transparencia.

Prepago con documentos valorados dejados con instrucciones en Notaría (Compraventa al Contado):

  • No se aceptará prepagos con Depósitos a Plazo, ni cheques, aceptando solo Vale Vista Nominativo a favor del Banco Santander o endosado en blanco.
  • El procedimiento, cláusulas de alzamiento y personerías pueden ser solicitadas al Banco llamando al (VOX) 600 320 3000 o en Unidad Servicio al Cliente Hipotecario (Agustinas 920, piso 3).
  • Provisión de 2 dividendos, los que podrán ser:
    • Provisionados en cuenta contable del banco.
    • Incluidos en el monto de los vale vistas.

Prepago con Refinanciamiento Interno:

    Cliente puede modificar condiciones de tasa y plazo de su actual Crédito Hipotecario, mediante el otorgamiento de otro Crédito Hipotecario.

    Los antecedentes necesarios para realizar el refinanciamiento de su operación hipotecaria dentro del Banco son:

  • Acreditación de Ingresos y situación patrimonial actualizada.
  • Antecedentes legales para actualización de títulos:
  • Escritura de Compra Venta en el cual consta el título vigente.
  • Certificado de Inscripción de dominio con vigencia con una antigüedad no mayor a 60 días.
  • Certificado de Gravámenes y Prohibiciones con una antigüedad no mayor a 60 días.
  • Certificado de No expropiación (Emitidos por Serviu y Municipalidad respectiva) con una antigüedad no mayor a 60 días.
  • Contribuciones al día.
  • Certificado de Matrimonio (si procede).
  • Si el titular fuera Persona Jurídica podrá requerirse actualización de antecedentes de sociedad y poderes.
  • Prepago con Refinanciamiento por Compra de Cartera:

    Los antecedentes necesarios para realizar el refinanciamiento de su operación hipotecaria con el Banco son los mismos indicados en los puntos anteriores tanto comerciales como legales.

    Adicionalmente el Banco solicitará al cliente:

  • "Certificado para Liquidación de Deuda Hipotecaria" (Circular 3511) con vigencia de 30 días.
  • Certificado de Ley 20130, con vigencia de 30 días.
  • Prepago con Refinanciamiento de Otra Institución (Pago y Alzamiento de Hipoteca)

    Los antecedentes necesarios para autorizar el prepago total y Alzamiento de la Hipoteca a favor del Banco serán:

  • Provisión de 2 dividendos los que podrán ser:
  • Depositados en Cuenta Contable del Banco.
  • Incluidos en Carta de Resguardo emitida por el Banco que otorgará el crédito.
  • Incluidos en monto de vale vista dejado en Notaría.
  • Certificado de deuda hipotecaria emitido por Banco Santander de acuerdo a circular 3.511, documento que debe ser solicitado llamando al 3203000 o directamente en el Área de Servicio al Cliente Hipotecario, ubicado en Agustinas 920, piso 3.
  • Certificado Ley N° 20.130 emitido por Banco Santander el cual debe ser solicitado llamando al 320 3000.
  • En cualquiera de los casos antes indicados, su ejecutivo de cuentas le informará los datos de dicha cuenta.

15. ¿Cómo puedo saber el estado de mi Crédito Hipotecario?

Usted recibirá un Estado de Cuenta Trimestral en el cual se detallará la siguiente información de su Crédito Hipotecario vigente:

  • CAEV (Carga Anual Equivalente Vigente).
  • Monto otorgado.
  • Dividendos por cancelar.
  • Costo de prepago.
  • Tasa.
  • Seguros contratados.
  • Entre otros.

Si desea conocer en detalle el Estado de Cuenta de su crédito, lo invitamos a ingresar a www.santander.cl en Derechos del Consumidor y Transparencia.

Glosario Hipotecario

Los siguientes términos legales aplican para los Créditos Hipotecarios:

I. Compraventa

Dentro de los conceptos relacionados con la compraventa de inmuebles (Departamentos, Casas, Terrenos, Oficinas etc.) queremos aclarar a usted el significado de cierta terminología de uso habitual en contratos de esta naturaleza:

  • Ad Corpus: Quiere decir que la propiedad se está vendiendo en el estado, características y dimensiones que usted constató en la visita que realizó a la propiedad. Si para usted es relevante el metraje de la propiedad, le sugerimos verificar previamente con el vendedor que las dimensiones sean las que le informaron.
  • Derecho de Uso y Goce: En la compra de un departamento o vivienda ubicada en Condominio es posible que todo o parte del terreno o algunos estacionamientos se asignen en uso y goce al comprador en vez de venderlo. Desde el punto de vista práctico, quien adquiere el uso y goce del bien tiene las mismas facultades para usarlo que tiene el dueño. Al igual que el dominio, el titular del uso y goce además de poder usar el bien libremente, puede vender estos derechos y transmitirlos a sus herederos.
  • DFL 2: Ley que establece diversos beneficios tributarios para las viviendas acogidas a él, por ejemplo respecto de contribuciones, devoluciones por pago de intereses en dividendos, entre otros.
  • Ley de Copropiedad: Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria que regula el régimen y las relaciones de los comuneros en un Edificio o Condominio.
  • Hasta el 90% de financiamiento, desde UF 200.
  • Opción de tasa fija por todo el periodo del crédito o tasa mixta, la que varía anualmente a partir del 6° año.
II. Mutuo

Mutuo: Es un préstamo que hace el banco y que obliga al deudor a restituirlo en cuotas periódicas y con los intereses pactados. Este puede ser de los siguientes tipos:

  • Mutuo Hipotecario: El pago del préstamo hecho por el Banco se garantiza con la constitución de una hipoteca.
  • Mutuo Hipotecario Endosable: Préstamo que se otorga con garantía hipotecaria y en el cual el acreedor queda facultado para vender o ceder el crédito a otra institución mediante el endoso.
III. Tipos de Interés
  • Tasa de Interés: Es la ganancia que obtiene el banco por el préstamo del crédito, se compone del Spread (comisión Banco) y la Tasa TAB (acordada por la ABIF).
  • Interés Moratorio: Es aquel que se cobra por realizar el pago de las cuotas fuera del plazo fijado.
IV. Seguros

Los principales seguros asociados a los créditos hipotecarios son:

  • Seguro de Desgravamen: Seguro que en caso de fallecimiento del titular, el crédito quedará 100% pagado.
  • Seguro de Desgravamen por Invalidez Permanente (ITP 2/3): Adicional al desgravamen y tiene por efecto que el crédito se cancela en un 100% sin existir fallecimiento del titular, ya que este seguro cubre la pérdida de a lo menos 2/3 de la capacidad de trabajo a consecuencia de un accidente o enfermedad.
  • Seguro de Incendio: Cobertura asociada a los daños que podría provocar un incendio en la propiedad.
  • Seguro de Sismo: Asegura los daños que podría provocar un sismo. Va asociado y es un adicional al Seguro de Incendio.
V. Tipos de Deudor
  • Cotitular: Se aplica a los casos en que un crédito tiene más de un titular; los deudores son cotitulares porque comparten la misma deuda y mantienen las mismas obligaciones.
  • Garante: Es una persona natural o Jurídica que sin ser deudor es dueño de todo o parte del inmueble hipotecado. El garante compromete su propiedad al pago de la deuda.
  • Aval o Fiador y Codeudor solidario: El Aval es un deudor indirecto; en materia hipotecaria se usa la expresión Fiador y codeudor Solidario en vez de Aval. El Fiador y codeudor Solidario se obliga al pago de la deuda en los mismos términos que el titular, la única diferencia es que no se hace dueño de la propiedad y que su deuda en el sistema financiero es indirecta.
VI. Regímenes Patrimoniales y Bienes Familiares

Es importante para el cliente entender el régimen patrimonial del matrimonio bajo el cual se encuentra casado, ya que varían las autorizaciones que correspondan según sea uno u otro régimen.

  • Régimen de Participación en los Gananciales: El cónyuge requiere autorización para constituirse en aval, fiador y/o codeudor solidario de un tercero.
  • Régimen de Separación de Bienes: En este régimen, los cónyuges pueden vender o hipotecar sus bienes sin necesidad de autorización del otro, así como también pueden constituirse en fiadores y codeudores solidarios de terceros sin autorización. Lo que si se exige por el Banco en la venta o constitución de hipotecas es la declaración del "cónyuge no propietario" señalando que la propiedad no se ha declarado bien familiar.
  • Régimen de Sociedad Conyugal: En este caso, se requiere para la venta e hipoteca del bien la autorización del cónyuge no propietario. Solo aplica a la mujer que trabaja en forma separada del marido.
  • Bienes familiares: Declaración que impide vender o hipotecar un inmueble sin la autorización del cónyuge no propietario.
  • Patrimonio Reservado: Es un régimen de separación legal parcial de bienes, donde la ley presume a la mujer separada de bienes y no requiere autorización del cónyuge para vender ni hipotecar.

Alzamiento de Hipotecas (Ley N°20.855)

1. ¿Qué significa que un bien esté hipotecado o prendado?

Cuando una persona hipoteca o prenda su propiedad, significa que la entrega al Banco o entidad financiera en garantía del pago de su(s) deuda(s); en caso que el deudor no cumpla con el pago de dicha deuda, la institución acreedora tiene derecho a sacar a remate el bien y con ese dinero pagarse de la deuda con preferencia sobre otros acreedores. De este modo, la hipoteca y la prenda constituyen una garantía del pago del crédito en los términos indicados.

Es importante considerar que las hipotecas son sobre bienes muebles como casa, departamento, terreno, en cambio las prendas recaen sobre autos, maquinarias, etc.

2. ¿Qué significa "alzar" una hipoteca o una prenda?

Tanto las hipotecas como las prendas se inscriben en un registro especial (Conservador de Bienes Raíces y Registro Civil respectivamente), que permite que las demás personas puedan conocer si un bien está dado en garantía y sujeto a la prohibición de ser vendido o enajenado. Cuando se termina de pagar la deuda, la hipoteca o prenda debe "alzarse" o "cancelarse", lo que significa eliminarla del registro público, con el fin de que quede constancia que la propiedad o el bien no se encuentra garantizando deudas pendientes o tiene alguna de las prohibiciones mencionadas.

3. ¿En qué consiste la hipoteca o prenda de carácter específica?

Es aquella que garantiza el cumplimiento de pago de un crédito determinado, lo que significa que una vez pagada la deuda la institución financiera está obligada a alzar la hipoteca o prenda.

4. ¿En qué consiste la hipoteca o prenda de carácter general?

Las hipotecas o prenda de carácter general son aquellas que se constituyen para garantizar todas las deudas directas e indirectas que un mismo deudor haya contraído o contraerá a futuro, cualquiera sea su origen o causa (por ejemplo: tarjetas de crédito, líneas de crédito, sobregiro, etc.).

5. ¿Cómo saber si la garantía es específica o general?

El tipo de garantía está especificado en la escritura de constitución de la garantía. También puede conocer esta información revisando su Estado de Cuenta Trimestral, en la sección "Tipo de Garantía".

6. ¿Qué tiene que hacer el cliente para solicitar su alzamiento?

Una vez que el cliente pagó su última cuota, y dependiendo del tipo de garantía hipotecaria o prendaria, los siguientes pasos son:

  • Hipoteca o Prenda con carácter Específicas: el procedimiento de alzamiento comienza inmediatamente después de haberse efectuado el pago de la última cuota. El cliente no tiene que presentar ningún tipo de requerimiento ni solicitud para obtener su alzamiento. Es decir, una vez extinguida totalmente la deuda garantizada, el Banco realiza en forma proactiva las siguientes gestiones:

    - Otorgará la escritura pública de alzamiento de la hipoteca o prenda y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido.
    - Se encargará de inscribir dicha escritura en el Conservador de Bienes Raíces (Hipotecas) o Registro Civil (Prendas) respectivos.

    Todas estas gestiones y trámites no tienen ningún costo para el cliente dado que Banco Santander los asumirá en forma íntegra.

  • Hipoteca o Prenda con carácter General: Los clientes que no presenten ningún tipo de deuda con el banco y que están en condiciones de ser alzados, serán informados mediante correo electrónico o carta y deberán manifestar su decisión expresa de alzar la garantía. Con este consentimiento se iniciará el proceso de alzamiento.
    El cliente puede manifestar su intención de alzar la garantía llamando a Vox al 600 3203000.
7. ¿Cuánto demora el Banco en Alzar una Hipoteca o Prenda?

El Banco tiene un plazo legal de 45 días corridos para ingresar la escritura de alzamiento al Conservador de Bienes Raíces (Hipoteca) o Registro Civil (Prendas) respectivo; este plazo se contará desde la fecha de pago de la última cuota del crédito hipotecario o comercial en el caso de las garantías específicas. En el caso de las garantías generales el plazo de 45 días a partir de la fecha en la cual el cliente nos manifieste su decisión de iniciar el proceso de alzamiento.

El plazo de inscripción en los registros respectivos es variable y depende de cada conservador o registro civil según el caso.

Si el cliente pagó la última cuota del crédito antes del 23/01/2016, la Ley faculta al Banco para inscribir el alzamiento de hipotecas en un plazo de 3 años y las prendas en 18 meses. Sin perjuicio de lo anterior, si el cliente solicita el alzamiento proactivamente el proceso se iniciará en ese momento.

8. ¿Una persona deja de ser dueño cuando su casa está hipotecada, o su auto está afecto a una prenda?

Cuando se hipoteca o se da en prenda un bien, su propietario no deja de ser dueño de ese bien, pero por regla general queda sujeto a ciertas prohibiciones, como la de no poder vender o enajenar el bien mientras permanezca hipotecado o en prenda.

9. ¿Qué pasa con el alzamiento si el cliente está vendiendo la propiedad a un tercero que paga la deuda en efectivo o con crédito de otro banco?

El alzamiento de dichas garantías debe ser incorporado en la escritura de compraventa respectiva, redactada por un abogado o por el banco que financia al comprador.

10. ¿Cuál es el principal objetivo de la Ley de Alzamiento N° 20.855?

El principal objetivo de la Ley N°20.855,es que a partir de la entrada en vigencia de la ley de todos los gastos asociados a las gestiones de alzamiento son de cargo del banco acreedor. Con lo anterior, se libera al deudor que ha pagado totalmente sus deudas de la obligación de realizar trámites o gestiones e incurrir en gastos relacionados al referido alzamiento.

Este proceso no tiene costo alguno para el cliente, tanto en la confección de la escritura como en la inscripción de la misma en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la propiedad.

Nota: Hacemos presente que el alzamiento de una garantía general requiere de una evaluación comercial previa del cliente.